종부세 계산방법

 

오늘은 종합부동산세, 즉 종부세 계산방법에 대해서 알려드리겠습니다. 11월 23일, 바로 어제 2020년 종부세가 일제히 고지되었습니다. 각종 뉴스에서는 종부세가 지난해 비해 2배 이상 증가하였다는 기사를 쏟아내고 있습니다. 한 기사에 따르면 서울 마포구에 거주하는 K씨는 작년 22만원이었던 종부세를 올해는 66만원을 납부해야 한다고 전했습니다. 이렇게 종부세가 급격하게 상승한 것은 집값이 상승하였을 뿐 아니라, 공시가격 시세 반영율이 올랐으며, 또한 공정시장가액 비율이 85%에서 90%로 상향조정되었기 때문인데요. 공시가격, 공정시장가액 비율... 어렵기만한 종부세 계산하는 방법에 대해서 쉽고 자세히 알려드리겠습니다. 

 

 

  종부세 기본 용어

종부세를 이해하고 계산하기 위해서는 몇 가지 개념에 대해서 이해할 필요가 있습니다. 복잡할 것 같지만 아주 쉽게 설명해 드릴테니 잘 따라오시길 바랍니다.

 

공시가격

종부세를 계산하기 위해서는 공시가격이 얼마나 되는지 알아야 합니다. 공시가격이란 정부에서 조사, 산정하여 공시하는 가격으로, 과세의 기준이 되는 가격입니다. 간단히 얘기해서 이 아파트가 얼마 짜리이니 얼마의 세금을 부과하겠다는 계산을 할 때의 아파트 가격을 공시가격이라고 하는 것입니다. 아파트의 경우 실거래가의 약 70% 수준을 공시가격으로 산정하고 있는데요. 즉 실거래가가 10억짜리 아파트라면 공시가격은 약 7억으로 계산할 수 있으며, 7억에 대한 세금을 부과하는 것입니다. 현재 문제가 되는 것은 정부에서 아파트 공시가격 현실화를 추진하고 있어 오는 2030년까지 공시가격을 실 거래가의 90%까지 올릴 예정이라는 것입니다. 공시가격이 오르는 만큼 세금을 부과해야 하는 금액도 늘어나겠지요.

 

정확한 공시가격은 국토교통부의 '부동산공시가격 알리미'에서 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 서울특별시 마포구의 마포래미안푸르지오 2단지 공시가격은 8억 9백만원입니다. 

 

 

공제금액

공시가격을 알았다면 그 금액이 공제금액을 넘는지 확인해야 합니다. 주택의 경우, 공제금액은 6억원이며, 1세대 1주택자의 공제금액은 9억원입니다. 위에서 본 서울 마포구 래미안푸르지오(공시가격 : 8억 9백만원)의 경우 소유자가 1세대 1주택자라면 공시가격보다 공제금액이 크므로 종부세 비과세 대상, 즉 종부세를 납부하지 않습니다. 하지만 1세대 1주택자가 아니라면 공제금액은 6억원이되며, 8억 9백만원 - 6억 = 2억 9백만원에 대해서는 종부세가 부과됩니다. 

 

 

공정시장가액 비율

공정시장가액 비율은 종부세를 산출하기 위해 과세표준을 정할 때, 공시가격에 곱하는 비율을 말합니다.  간단히 말하면 공시가격에 할인을 적용하는 것인데요. 공정시장가액 비율은 세금이 너무 과도하게 부과되는 것을 막기 위해 2009년 도입된 것으로 2018년까지 공정시장가액 비율은 80%로 유지되었습니다. 하지만 최근 부동산 과열을 잠재우기 위한 정책 중 하나로 이 공정시장가액 비율을 매년 5%씩 상승시켜 2020년 90%, 2021년 95%, 2022년 이후로는 100%까지 증가할 예정입니다. 공정시장가액 비율이 증가할 경우 종부세 과세표준 구간이 달라지고 이로 인한 세율이 변동되어 종부세가 크게 증가할 수 있습니다. 

 

 

 

  종부세 계산방법

이제 종부세를 계산해 보겠습니다. 우선 자신이 소유하고 있는 주택의 공시가격을 확인해야 합니다. 위에서 언급했듯이 정화한 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능하며, 대략적인 공시가격은 실 거래가의 70% 수준으로 계산하면 됩니다. 만일 1세대 1주택자가 소유한 아파트의 공시가격이 11억이라고 가정하고, 이 아파트에 대한 종부세를 계산해 보도록 하겠습니다.

 

 

우선 과세표준부터 계산해 보면, (공시가격 11억 - 공제금액 9억) X 공정시장가액 비율 90% = 1.8억으로 산출됩니다. 이 과세표준을 아래 종부세 세율표에서 확인하면, 3억 이하이므로 세율은 0.5%가 됩니다. 즉 종부세는 1.8억 X 0.5% = 90만원을 납부하게 됩니다. 

 

종부세 세율표

 

지금까지 종부세 계산방법에 대해서 자세히 알아보았습니다. 종부세를 손쉽게 계산하려면 인터넷 포탈에서 부동산계산기를 검색하여 확인할 수 있습니다. 하지만, 종부세가 어떻게 산출이 되는지 그 내용을 알아야 세금으로 지출되는 비용을 최대한 줄일 수 있기 때문에, 위의 내용은 꼭 알아두시길 추천해 드립니다.

 

 

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